Sonderthema: Mieter verschwunden

Immer häufiger werden die Fälle, in denen der Mieter in einer Nacht-und-Nebel-Aktion auszieht und ohne Äußerung einfach verschwindet.
Für den Vermieter stellt sich nun ein größeres Problem. Eine Räumungsklage dauert sicherlich 6-12 Monate. Je nach Auslastung des zuständigen Amtsgerichts, dauert es bis zu einem halben Jahr bis Sie den Titel in den Händen halten und dann noch weitere 2-3 Monate bis die Räumung und Besitzübergabe durch den Gerichtsvollzieher erfolgt.

Falls Sie die Wohnung vorher betreten, erfüllt dies den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs. Zivilrechtlich kann der Mieter gegen Sie auch Schadenersatz- und Unterlassungsansprüche geltend machen.

Das Betreten der Wohnung ist nur dann rechtlich einwandfrei, wenn Gefahr im Verzug ist. Dies könnte z.B. bedeuten, daß Sie Anhaltsgründe dafür haben, daß in der Wohnung noch Wasser läuft oder der Herd noch eingeschaltet ist und Sie von einer Brandgefahr ausgehen müssen. Doch Vorsicht: Auch das Vortäuschen einer solchen Gefahrenlage kann Hausfriedensbruch sein.

Da das ganze offizielle Verfahren ziemlich langwierig und auch teuer ist, handeln einige Vermieter nach folgendem Verfahren:

Voraussetzung ist, daß Sie wirklich sicher sind, daß der Mieter auch endgültig ausgezogen ist und nicht nur im Urlaub bzw. im Krankenhaus ist.
Die Wohnung wird unter Hinzuziehung von mehreren Zeugen geöffnet und geräumt. Dokumentieren Sie die ganze Vorgehensweise mittels Fotos und einem Räumungsprotokoll. Erstellen Sie Inventarlisten.
Alle gefundenen Sachen müssen sie einlagern. Sollten Sie persönliche Dokumente oder Wertgegenstände finden, beträgt die Aufbewahrungspflicht 30 Jahre. Werthaltiges Mobiliar etc. wird nach 3 Monaten versteigert und der Erlös daraus mit den offenen Forderungen des Vermieters verrechnet. Entsorgen dürfen Sie nur Sachen von geringem Wert wie Hausmüll etc.

Rechtfertigen können Sie eine solche Räumung als Geschäftsführung ohne Auftrag nach §§ 677 ff BGB. Die Versteigerung der Sachen mit dem Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB und die Entsorgung mit einer unterstellten Eigentumsaufgabe nach § 959 BGB.

Wir gehen jedoch grundsätzlich davon aus, daß diese Auslegung in einem Rechtstreit keinen Bestand haben wird.